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稀缺地块推高地价 业界期盼中长期的土储公示

发布时间:2020-01-16 21:39:00

■本报记者 王玉光 北京报道

位于北京市东四环内的广渠路15号地或将再度刷新“地王”纪录。

截止到6月25日下午,在报价区间半小时内,这宗占地仅15.59万余平方米的地块价格猛涨8.4亿元,最新报价高达25亿元。作为北京市四环内为数不多的开发建设用地,广渠路15号地区位优势和稀缺性格外引人注目,被称为北京“仅存的黄金地块”。

实际上,城市核心区土地资源近来备受争抢并非个案。今年5月前后,在各地渐趋踊跃的土地交易中,但凡有城市核心区稀缺地块推出,均无一例外地成为众商家哄抢的对象:在北京,不久前广渠门外10号地现场经过89轮竞价,最终被北京富力以10.22亿元竞得,超出底价 倍有余;在上海,金地集团以5.6亿元获得的青浦区徐泾镇 号地块,溢价达82%;绿地集团则以9.5亿元拿下上海松江区辰花路15号B地块,溢价亦超过80%;而在广州,最新的“地王”是由广州城建集团以 .45亿元价格获得的广州珠江新城“最后一块居住用地”,楼面价已超过周边房价。

“目前所有地产商都要面对一个即将出现的问题,就是城市核心区土地资源的枯竭。”在富力地产执行董事吕劲看来,这无疑给像富力一样、曾经致力于“核心城市、核心地段”发展目标的企业提出了战略变革的考验。

稀缺地块成地价推手

今年年初,为扭转京城土地市场频繁流标的疲软状态,北京市土地整理储备中心开始有意推出位于中心城区的热门地块,计划通过此举促使居住用地交易回暖。

北京市土地整理储备中心主任王兵当时曾表示:“尽管四环路内可出让的地块已十分有限,但为了让今年的土地市场回暖,储备中心还是会先将城区内的热门地块推向市场。”他同时强调,这只是“保证本市土地市场交易的一时之策”。

记者从北京市土地整理储备中心数据库获悉,2007年,在北京完成出让的85幅地块中,位于四环内的地块共有11幅;2008年,四环内土地则严重“断供”,在当年的74幅土地交易记录中,仅有一幅位于四环内。到了2009年,四环内土地供应骤然增量,截止到6月25日,已推出7幅位于四环内的开发建设用地。

正因如此,在一位业内人士看来,对核心区域土地资源的需求被压抑后骤然释放,必然会导致“抢地”更加激烈。事实也正是如此,在北京今年推出的这几幅四环内土地中,除两幅商业、办公用地外,其余4幅包含住宅项目的用地几乎全部遭遇“疯抢”。

吕劲认为,众多地产大鳄之所以紧盯稀缺地块不放,即便“血拼”成“地王”也在所不惜,主要是因为人们一向认为“核心城市的核心地段最具抗跌性”,尤其在通胀预期加剧等经济大势不稳的情况下,选择在城市核心区拿地“最安全”:“即使是地价拿高了也不怕,按照过去习惯的做法,捂上三五年,价值就翻番了。”

记者注意到,核心区域稀缺地块屡遭疯抢,此现象更深层次的意义在于,它在今年上半年主导着许多城市总体的土地行情。

以北京为例,广渠路上的夺地硝烟尚未散去,抢地风潮已开始向周边蔓延。6月25日,通州九棵树地块现场经过125轮竞价,被华美地产以17.4亿元竞得,成为“京东地王”;而就在当天,另一幅正在接受报价的朝阳区奥运村乡住宅及居住公共服务设施用地,价格已由前一日的10.22亿元飙升至14亿元以上。

虽然还没有充分证据说明,一定时期,城市核心区土地供应量骤然加大会带动整体地价上涨,但北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为,近期的抢地现象还是与此“有联系”:“有限的土地供应,强烈的需求,自然会使土地价格涨上去。”

业界呼吁长期储备公告

在不久前于海南三亚召开的一次房地产讨论峰会上,吕劲在分析当前各大城市核心地段土地资源储备现状时,不无担忧,“如果现在不想对策,等到这些城市核心区的土地资源都枯竭了,我们该怎么办?”

吕劲提出自己的建议:引入市场机制,加快城市核心土地资源盘活速度,在此基础上建立核心区土地储备中长期规划,透明相关数据,引导市场不做过度预期。

“比如城中村,现在已经变得非常好的地段资源,只要国家多给一些政策,提高盘活效率,就能让它们显示应有的价值。”在吕劲看来,当前单纯由主导的旧城改造模式“效率低、进展慢”,今后应该给更有执行力的品牌房企以参与机会,“让效率提高,让地价降下来”。

对于这一提议,王宏新在接受本报采访时深表赞同:“如果能结合中长期土地储备规划,定期发布一个报告,明确未来几年土地供应的规模和区域分布,将不但有利于房地产市场预期稳定,还有利城市规划布局的优化和提升。”

在王宏新看来,当前众多城市制定的土地储备规划大都“短视”,与市场预期无力对接,企业无法据其做出精准的战略决定,因而导致市场过度预期,地价非理性起伏。

而一个中长期的土地储备规划,无疑给厘清城市核心区土地储备问题的复杂性带来希望。王宏新认为,当前各城市核心土地储备资源状况基准数据库首先应该建立,其次是要着力解决“城市中心土地低效利用的问题”,比如“几栋楼、几层高就占据大片核心地段”的严重资源浪费问题,在他看来都需要纳入此规划体系来考量。

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