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中国难现美次贷风险按揭首付提到4成不太可

发布时间:2019-11-14 14:07:49

  中国难现美次贷风险 按揭首付提到4成不太可能_我的钢铁

  在今天的2007年2季度REICO报告发布会上,对提出的中国有没有可能发生类似美国次级贷危机以及是否会提高首付比例的问题,全国工商联房地产商会聂梅生和华远集团总裁任志强作出回应,二人一致认为中国不存在次级贷的风险。而对于银行提高首付比例的传闻,任志强认为住房贷款首付比例不大可能涨到40%、50%,聂梅生则认为提高首付并非空穴来风。

  任志强介绍,美国房贷分为不同等级的分数,次级贷一般是600分以下。如果按照A、B等级别评级,美国的次级贷高于中国所有银行的评级。中国的银行和国资银行一般是评为A或者是A+,而美国的次级贷在美国评级通常都是3A级的。

  美国的次级贷和中国的个人房贷不一样,美国的次级贷基本上是银行放完了贷再把它卖给投资人,所以现在不是银行着急,是投资人。次级贷危机对其他的债券银行产生了很大的压力,所以现在美国、日本、欧洲都在投入大量的钱弥补这场危机。

  而中国所有的银行个人按揭贷款基本上没有出现证券化,我们国家一共就做了两次试点,加起来一共是40多亿的人民币。在3.6万亿整个贷款余额中,除了开发贷款外,有2.8万亿是个人贷款,到目前为止坏帐率不到2%。

  中国的银行和美国次级贷完全不同还在于,房价下跌对次级贷的影响。

  美国现在的次级贷基本上是5%的首付,房价低于5%的时候就变成资不抵债了。中国房价跌破了20%或者是40%才有可能在房屋拍卖的时候低于贷款额,所以首先赔的是老百姓的钱,然后才可能是银行的钱。而美国房价一跌,次级贷马上就会有风险。

  美国政策在发放次级贷的时候有两次担保,一次是洲的担保,一次是国家的担保。美国基本上没有债是无担保债,很少。特别是他们是以国债和企业债的名义卖给了投资人,然后形成了债务链,之后才形成了次级贷,和中国完全不是一回事。

  拿中国的个人银行贷款和美国的次级贷相比完全是分不清楚马和骡子,分别是鸭和鸡在讲话。根本不能用美国次级贷评价或者是解释中国的中长期债,完全不是一回事。

  聂梅生补充,次级贷款实际上是走向证券化,并且在全世界各个地方的金融机构都买了以后才会形成全世界的次级抵押贷款的风险。所以中国还差了两步,一个是抵押贷款,另外一个是信托。因此现在中国的银行如果出现问题,是针对个人的坏帐,如果信托出现了问题,是针对项目,都没有形成系统性的风险。因为在国内没有证券化,所以没有形成系统性的风险。

  在国内唯一容易形成系统性风险的就是IPO。它的振荡和整个股市的振荡会有关联。现在关于房地产信托当中很多还是个案,并没有走向国内的系统,从国内的系统再走向全球的系统还差两步。所以大家完全不必担心国际上次级抵押贷款的事。

  关于提高首付的问题,任志强说,国外是从零首付提到5%或者是从5%提到10%,最后从10%提到20%,目前为止还没有超过20%的最高首付。中国的差距在于,我们起步就是在20%或者是30%,商业房起步就是在40%,所以在起步上远远高于人家。我们的利率每次长0.27%,可以涨无数次。

  任志强说,没有听说有银行要提高首付比例,可能因为银行按揭要到结构封顶以后才能发放,所以开发商在卖房的时候就自行将首付提高了,增加开发的现金流,维持到结构封顶完成银行按揭贷款。

  任志强说,不管任何一个宏观调控政策都有一个最基本的目标,国家要用按揭贷款的方式让大家买房,总体的目标是解决大家的房子,而不是故意难为你,让你买不起房子。稳定房价、建立社会保障体系目的是解决大家的住房问题。

  因此,任志强认为,个人住房贷款首付比例不大可能涨到40%、50%。

  聂梅生则认为,虽然各银行都否认他们收到了把首付提到40%、50%的通知,但她认为并不是空穴来风,还是和整个宏观经济运行在高位有关系。现在房价上涨、供需不平衡,解决房价上涨有两条路,一是加大供给,或者是从资金方面加大供给,或者是从土地方面加大供给;二是加大需求。如果把首付提高到40%、50%,这是非常明显的从压缩需求来解决房价的问题,就是让大家不买了,尤其是通过抵押贷款炒房和投资的部分就会少了。从逻辑上来讲,这是说得过去的。(来源:焦点房地产)

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